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來源：中國建設報

國家統計局日前發布的10月份70個大中城市商品住房銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場進一步改善。

　　這得益于9月26日中共中央政治局會議明確提出推動房地產市場止跌回穩的目標以來，住房城鄉建設部會同相關部門出臺的一系列利好政策。

　　近日，政策持續發力：比如，住房城鄉建設部等三部門發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展稅收優化政策；再如，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，部署各地進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施……

　　筆者認為，此次關于房地產稅收政策的調整，從需求和供給兩端共同發力，助推各地房地產市場繼續延續當前良好態勢，筑牢了市場止跌回穩基礎。

　　從需求端看，政策重點突出了對改善性購房需求的支持。調整后，居民家庭購買面積在90平方米至140平方米之間的家庭唯一住房或第二套住房，契稅稅率由此前的1.5%下降至1%。這一舉措進一步降低了居民家庭在購買面積相對較大的改善性住房時的稅費負擔，定向提升了居民家庭購房能力，對目前具有改善性住房需求的家庭而言是一個指向明確、“真金白銀”的優惠措施。在此基礎上，四個一線城市還享受到了額外的政策紅利，除對面積在140平方米以下的第二套住房不再實行差異化契稅稅率外，明確個人出售購買2年以上的住房都將免征增值稅，而不再區分普通住宅和非普通住宅。這些舉措，對進一步盤活一線城市二手房市場、消除居民家庭購房顧慮也將發揮積極作用。

　　從供給端看，這次圍繞土地增值稅的一系列政策調整，在很大程度上緩解了房地產開發企業的資金壓力，也是較為罕見地將土地增值稅調整也納入政策“組合拳”范疇內。一方面，各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，與近年來房地產市場供求關系出現重大變化、房地產開發企業利潤率出現明顯下降的客觀現實相吻合。更重要的是，能夠較大幅度減少預征土地增值稅對開發企業的資金占用額度，緩解其資金鏈壓力。另一方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，明確開發企業建造普通標準住宅出售且增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。這一舉措更是能夠實實在在地降低一部分開發企業的土地增值稅稅負。

　　可以說，這兩方面調整都將有助于進一步緩解部分房地產開發企業當前面臨的財務困難，并與“白名單”制度等房地產金融政策形成合力，為打贏“保交房”攻堅戰提供更加堅實的資金保障。對于部分經營狀況較好的開發企業而言，土地增值稅負擔的下降和預征占用資金額的減少還有可能在一定程度上提升其投資意愿，進而促進土地購置、工程建設等規模的適度回升。

摘自　《中國建設報》　2024.12.04　清華大學房地產研究中心主任　吳璟