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來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

2024年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)、持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)，這主要得益于多項(xiàng)“穩(wěn)樓市”政策的落地生效。

政策托底與優(yōu)化并舉

從政策層面來(lái)看，2024年以來(lái)，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“穩(wěn)住樓市”，政策方向更加積極，例如放寬限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等，極大增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。無(wú)論是在需求端、供給端還是去庫(kù)存方面，政府均出臺(tái)了多項(xiàng)“穩(wěn)地產(chǎn)”政策。這些政策包括取消限購(gòu)、限售、限價(jià)和普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低換購(gòu)住房稅率、降低住房公積金貸款利率、調(diào)整存量房貸利率、統(tǒng)一首套房和二套房房貸最低首付比例、保障性住房再貸款政策落地、“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效等，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。特別是存量房貸利率的調(diào)整，直接減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，提高了其消費(fèi)能力，對(duì)于提振內(nèi)需發(fā)揮了積極作用。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量和價(jià)格均出現(xiàn)了回穩(wěn)勢(shì)頭。新建商品房和二手房的銷售面積及銷售額同比降幅連續(xù)收窄，部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)成交回暖明顯。房?jī)r(jià)方面，一線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比上漲，二線城市的房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在逐步改善，市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。

市場(chǎng)分化與修復(fù)并存

核心城市率先企穩(wěn)，一線和強(qiáng)二線城市受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才政策及改善性需求釋放，市場(chǎng)抗跌能力較強(qiáng)。剛需和改善性需求相對(duì)堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)在短期波動(dòng)后率先企穩(wěn)。三四線城市中，人口凈流出、庫(kù)存高企的城市市場(chǎng)恢復(fù)相對(duì)緩慢，政策效果充分顯現(xiàn)還需要一定時(shí)間。

同時(shí)，隨著2024年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“慢復(fù)蘇”階段，房企分化加劇，相較于個(gè)別高負(fù)債房企，保利、華潤(rùn)、中海、龍湖、濱江等企業(yè)憑借資金優(yōu)勢(shì)或區(qū)域深耕能力率先恢復(fù)。

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與挑戰(zhàn)并重

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的“止跌回穩(wěn)”更多體現(xiàn)為政策驅(qū)動(dòng)下的階段性修復(fù)，未來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)向好仍需經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)收入增長(zhǎng)、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清等。對(duì)投資者而言，需關(guān)注核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)警惕低能級(jí)城市和過(guò)度杠桿房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露。對(duì)購(gòu)房者而言，部分購(gòu)房者在經(jīng)歷市場(chǎng)波動(dòng)后，從“追漲”轉(zhuǎn)向理性觀望，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏可能放緩。部分房企仍面臨債務(wù)到期壓力，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未完全化解，信用風(fēng)險(xiǎn)可能局部暴露，影響市場(chǎng)信心。核心城市與低能級(jí)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)差距可能進(jìn)一步拉大，政策需更精細(xì)化。政策端仍需平衡短期穩(wěn)市場(chǎng)與長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型的關(guān)系，避免重回“刺激—過(guò)熱—調(diào)控”的舊循環(huán)。

展望未來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一些挑戰(zhàn)，如庫(kù)存壓力較大、投資恢復(fù)不完全等，但是2024年年底全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的闡述再次體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的高度重視和堅(jiān)定決心。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通過(guò)明確任務(wù)、提出舉措、強(qiáng)調(diào)落實(shí)和展望未來(lái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力保障。隨著政策的持續(xù)發(fā)力和市場(chǎng)信心的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。特別是在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

總的來(lái)說(shuō)，2024年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回穩(wěn)、持續(xù)向好是多因素共同作用的結(jié)果，特別是得益于多項(xiàng)“穩(wěn)樓市”政策的落地生效。2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步筑底，但全面復(fù)蘇需依賴經(jīng)濟(jì)基本面改善。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)和服務(wù)為核心的高質(zhì)量發(fā)展。

摘自　《中國(guó)建設(shè)報(bào)》　2025.02.26　北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授　程鵬